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La lettre d'information de FinHarmony

Les contrats de location

Lettre d’information n°11

Un sujet toujours actuel... très actuel !

Quoi de plus banal qu’un contrat de location ? Appartement, voiture, photocopieuse : tout type de bien peut se louer. La location est une activité économique de première importance.

Pourtant, les difficultés sont nombreuses. Les normes actuelles préconisent la prééminence de la substance économique sur la forme juridique, qui repose sur l’analyse des risques et des avantages résultant du contrat de location. Or, ces risques et avantages ne sont pas toujours partagés de façon unilatérale entre loueur et locataire. Chaque contrat est un cas particulier, de nombreuses situations sont complexes et le normalisateur a du mal à imposer un traitement purement basé sur des principes. Certaines locations sont implicites : ce sont des locations, mais elles ne sont pas conclues dans un contrat facilement identifiable. Enfin, certains accords de location sont parfois même non écrits.

Depuis longtemps les normalisateurs comptables cherchent à clarifier la situation. En mars 2009, un nouveau projet vient d’être proposé : on mettrait fin à la distinction entre contrats de location simple et financière, et tout contrat de location donnerait lieu à reconnaître un actif au bilan du locataire : une révolution !

Révolutionnaire ou conservateur, choisissez votre camp : le papier est ouvert à commentaires jusqu’au 17 juillet 2009.

Bonne lecture !

Etonnements

Dilemme : quand le contrat ne reflète pas la substance de l’accord...

Un fabricant et loueur de matériel propose à ses clients un contrat de location sur 5 ans qu’il analyse comme une location financière : la somme des paiements qu’il reçoit sur cette durée couvre la valeur du bien, ainsi que les frais financiers. Parmi ses clients, une administration publique souhaite un aménagement du contrat : elle ne peut pas s’engager au-delà de 3 ans, la durée des budgets publics, mais elle promet de renouveler le contrat pour au moins 2 ans à l’issue de celui-ci. Cette promesse est non écrite, mais respectée à ce jour. D’ailleurs, les loyers sont les mêmes que dans les contrats signés pour 5 ans fermes avec les autres clients.

S’agit-il d’une location financière ?

Si on se limite à l’analyse du contrat signé, la réponse est non : l’essentiel des risques et des avantages demeure chez le loueur, 3 ans est une durée trop courte. Mais le contrat signé reflète-t-il la totalité de l’accord ? En considérant tout l’accord, il s’agit bien d’une location-financement.

Théoriquement, le traitement en location-financement a notre préférence : un contrat n’est pas toujours écrit. Le matériel a donc été vendu à crédit. Mais il faut tenir compte du fait que le client dispose d’un droit de retour : au bout de 3 ans, l’administration peut restituer le bien en ne renouvelant pas le contrat. En pratique, la comptabilisation d’une vente avec droit de retour est délicate. Une provision pour retour peut s’imposer si on peut l’estimer de façon fiable. A tout le moins, une mention en annexe s’avèrerait nécessaire. Mais est-elle souhaitable, si elle met le client dans une situation délicate ? Se limiter à l’accord signé est plus simple, mais moins lisible. Cruel dilemme !

Focus

Identification des locations implicites et traitement en IFRS

On sait que la norme IAS 17 Contrats de location définit dans quels cas un contrat de location est une location-financement (financial lease) ou une location simple (operating lease).

Cette distinction est de taille puisque le traitement dans les états financiers est résolument différent. L’apport essentiel de cette norme est l’analyse en substance : on ne doit pas se contenter d’une analyse purement juridique, mais examiner les conséquences économiques des termes du contrat.

Même si le contrat ne transfère pas la propriété juridique du bien loué, le locataire peut être amené à le reconnaître à l’actif de son bilan (et une dette correspondante au passif) si l’essentiel des risques et des avantages économiques de la propriété lui sont transférés.

L’interprétation IFRIC 4

L’interprétation IFRIC 4 Déterminer si un accord contient un contrat de location va plus loin en précisant que cette analyse en substance ne doit pas s’appliquer seulement à l’étude des contrats explicitement qualifiés de location, mais en amont pour déterminer si un contrat est ou contient un contrat de location.

Exemple 1 : Dans le cadre d’un contrat de fourniture d’électricité, le prestataire construit une centrale sur le site de son client. La facturation est basée sur la consommation d’électricité à un prix avantageux, mais en deçà d’un certain seuil, un paiement minimum s’applique. Le contrat est dit « take or pay », puisque le client prend l’électricité ou paie un minimum garanti.
S’agit-il d’un contrat de fourniture d’électricité, ou d’une location de centrale ?

Définir une location

IFRIC 4 rappelle que la location consiste à mettre à disposition un bien pendant une durée, contre paiement. Pour qu’un contrat soit une location, il faut donc :
- un actif spécifique (le bien loué), et
- que l’accord confère un droit d’utiliser l’actif (directement ou indirectement).

Dans le contrat de fourniture d’électricité ci-dessus, si le prestataire peut et/ou doit fournir de l’électricité en provenance d’autres centrales (lors de la maintenance de celle installée sur le site du client), le contrat ne porte pas sur un actif spécifique.
=>Le contrat n’inclut pas de location implicite.

Exemple 2 : Une chaîne de télévision achète par contrat la possibilité de diffuser son signal par satellite. L’opérateur met un transpondeur satellite à la disposition de la chaîne. Même si la chaîne détient une garantie de remplacement d’un matériel défaillant, l’exécution du contrat exige un actif spécifique et accorde à la chaîne un droit de l’utiliser, à l’exclusion de tout autre utilisateur.
=> Le contrat comporte une location implicite.

Parfois, la location implicite représente l’essentiel du contrat : il n’y a rien d’autre. Mais il arrive que le contrat contienne une location et autre chose : un contrat de maintenance, par exemple. Dans ce cas, il faut distinguer les deux accords contenus dans le contrat car leur traitement comptable peut ne pas être le même.
Ayant identifié une location implicite, il faut ensuite déterminer s’il s’agit d’une location-financement. C’est l’analyse en substance des risques et avantages d’IAS 17 qui s’applique.

En pratique

Lorsqu’une location implicite a été identifiée, l’entreprise doit estimer le montant des loyers qui sont inclus dans les paiements au titre du contrat.

Cette estimation est importante s’il s’agit d’une location-financement afin de déterminer la valeur de l’actif et du passif à porter au bilan et le montant des charges financières. Elle est nécessaire également dans le cas d’une location simple puisque les montants des paiements minimaux futurs à effectuer au titre des locations doivent être indiqués en annexe.

Si la détermination de la partie loyer dans le paiement au titre du contrat n’est pas évidente, IFRIC 4 propose diverses techniques d’estimation :
- par référence au prix de location d’un actif identique,
- par différence en utilisant le prix des autres composantes du contrat,
- en déterminant la juste valeur de l’actif et en utilisant le taux marginal d’endettement (pour un contrat de financement).

Le traitement des contrats de location a toujours entraîné des discussions importantes entre entreprises et auditeurs ou régulateurs,… Avec IFRIC 4, le champ de ces discussions s’est encore étendu !

Perspectives

Contrats de location : une approche totalement nouvelle se prépare

A ce jour, les contrats sont divisés en deux familles bien distinctes : les locations sont soit financières, soit opérationnelles. D’un côté de la frontière, au pays des locations opérationnelles, rien n’apparaît au bilan du locataire. De l’autre côté, l’actif apparaît au bilan du locataire – ainsi que la dette.

Le monde s’est accommodé de cette division, qui convient assez bien aux contrats « basiques ». Mais de nombreux contrats (de plus en plus ?) sont complexes et le partage des risques et des avantages entre loueur et locataire y apparaît ambigu : montage structuré à plus de deux parties, options de prolongation ou d’annulation, etc. Pour les cas voisins de la frontière, le monde en noir et blanc de l’actuelle norme IAS 17 est inadapté : deux situations proches reçoivent un traitement très différent. Pire, on voit bien que certains contrats sont structurés de façon à obtenir tel ou tel traitement comptable choisi à l’avance. Le problème est ancien. Avec le sourire, un membre du board de l’IASB a souhaité, une fois dans sa vie, voyager à bord d’un avion figurant réellement à l’actif de la compagnie aérienne qui le faisait voler !

Le nouveau document pour discussion paru en mars 2009 introduit un changement radical. Dans leur projet conjoint, les boards de l’IASB et du FASB proposent que tous les contrats de location donnent lieu à la reconnaissance d’un actif et d’un passif. Par exemple, un bail immobilier classique 3-6-9 ne donne lieu selon la norme actuelle à aucun enregistrement au bilan du locataire. L’engagement de louer figure en notes annexes. Selon le document pour discussion, le locataire enregistrerait l’actif dont il est titulaire : le droit à louer. Dans le même temps, il devrait enregistrer son obligation à payer les loyers. Le droit à louer, actif incorporel, serait ensuite amorti sur la durée du bail.

De nombreux détails ne sont pas encore résolus, mais deux principes paraissent clairs. Du côté positif, la distinction artificielle entre location financière et opérationnelle disparaît largement. Seule différence résiduelle : la location financière amène à reconnaître à l’actif le bien loué, alors que la location opérationnelle amène à reconnaître un incorporel ; dans tous les cas, l’engagement à payer figure au passif. Du côté négatif, une nouvelle différence artificielle apparaît : si le locataire doit reconnaître immédiatement un passif pour les loyers à payer sur la totalité du bail, pourquoi celui qui signe un contrat de maintenance sur trois ans ne devrait-il pas en faire de même ?

Sur le plan pratique, les ratios des sociétés qui recourent massivement à la location, voire à la sous-traitance, pourraient changer significativement.

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